Whitepaper Series #5 Wellness: Cuando lo importante es la Gente

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En 2014, el International Well Building Institute (IWBI) creó e impulsó la certificación WELL. Este estándar monitorea el desempeño de los edificios en pro de lograr un impacto positivo en la salud y el bienestar de sus ocupantes. Quién hubiera imaginado que, en apenas siete años, este concepto cobraría tanta importancia cuando una pandemia nos sacó de los edificios de oficinas y nos encerró en los residenciales.

El COVID-19 retó al IWBI, como nos ha retado a todos. Reunieron a un grupo de trabajo con expertos del mundo de la salud pública –virólogos, funcionarios y académicos–, junto con profesionales del sector inmobiliario –arquitectos, diseñadores e ingenieros– de 30 países, quienes unieron conocimientos y experiencias para guiar la respuesta del Instituto ante la pandemia.

El resultado fue una nueva certificación denominada WELL Health-Safety Rating, que se basa en las directrices elaboradas por la Organización Mundial de la Salud (OMS) y los centros para control y prevención de enfermedades de distintos países. El objetivo de la misma es orientar las acciones que deben tomar las empresas para preservar y priorizar la salud y la seguridad de las personas que vuelven a ocupar los edificios.

No es poca cosa. Estamos hablando de que el multimillonario mercado global de bienes raíces corporativos tiene el desafío de mirar, enfocarse y brindar nuevas condiciones para garantizar el bienestar de todos los ocupantes de cada uno de sus metros cuadrados.

Ya no solo se trata de controlar variables para garantizar un mejor uso de los recursos energéticos, del agua o de controlar las emisiones de carbono, ahora todos los operadores y administradores de edificios tenemos el desafío de cuidar a la gente si queremos que regresen tranquilos y seguros a sus puestos de trabajo y, además, esperamos que continúen dinamizando y fortaleciendo el crecimiento de empresas y de países. Repito, no es poca cosa.

¿Cómo lograrlo? Allí es donde nuevamente entra en escena la tecnología.

Un esfuerzo que se multiplica

La certificación WELL se alinea con otras dos certificaciones importantes: LEED y BREEAM, que también abordan aspectos del funcionamiento eficiente y sostenible de las edificaciones.

LEED son las siglas en inglés de Leadership in Energy & Environmental Design. Es el sistema de certificación de edificios sostenibles que comenzó en 1993 en EEUU y luego se extendió a varios países a través del Green Building Certificación Institute. BREEAM es el equivalente británico. Son las siglas en inglés de Building Research Establishment’s Environmental Assessment Method, el cual es desarrollado por el BRE Global, al cual se suscriben otros países del planeta.

Lo cierto es que estas certificaciones se integran para garantizar que los edificios preserven la energía y los recursos, para que provean un uso más sostenible y saludable de sus espacios y sistemas. Como comparten estándares y requerimientos, al asumir el proceso de certificación de cualquiera de ellas es posible optimizar el esfuerzo y conseguir otra más.

Ahora bien, ciertamente es un esfuerzo importante para desarrolladores, constructores y administradores encaminarse en el logro de cualquiera de estas certificaciones. En América Latina ya varios han dado el paso.

Pero también es verdad que ya no solo se trata de que nos queramos comprometer con acciones más sostenibles con el planeta; ahora está en juego la salud física y mental de las personas, que hacen vida en las empresas y sobre las cuales se sustentan los negocios y la economía.

“Las organizaciones se darán cuenta de que la calidad del aire interior, en particular que involucra aire fresco y filtración, impacta directamente en la productividad de las personas sanas y ayuda a mitigar la aparición de personas enfermas”, precisa John Macomber, profesor de la Escuela de Negocios de Harvard que es referente en el estudio y análisis de los edificios saludables.

Asimismo, ya no es un asunto solo de oficinas. Restaurantes, hoteles, universidades y escuelas, centros comerciales, fábricas, almacenes, estadios deportivos, teatros y otros lugares de entretenimiento, incluso los proyectos residenciales multifamiliares, tienen que garantizar que todos los que hacemos vida allí –empleados, turistas, público asistente, docentes, estudiantes, nosotros y nuestros hijos–, podamos estar sin que la estadía perjudique nuestra salud.

Insisto, no es poca cosa. Pero es un esfuerzo que vale la pena asumir. En el caso de nuestra industria, corresponde a los que formamos parte de la construcción, desarrollo y administración de bienes inmuebles tener conciencia de que esto existe, reconocer su importancia y asumir los cambios necesarios, en procedimientos, en adopción de tecnologías e instalación de sistemas que garanticen esos entornos saludables que necesitan las personas.

Macomber señala que lo que deben hacer las empresas ante la precaria situación en que se encuentra el retorno a la oficina después de un año de pandemia, es demostrar que los edificios son saludables, y precisa:

“Ahora hay tres cosas claras para los trabajadores de oficina:

1. No necesitan estar en la oficina, ya que el trabajo remoto ha sido muy efectivo.

2. No quieren estar en la oficina (o la escuela, la tienda, el hotel o el museo) a menos que sientan que es seguro.

3. Están dispuestos a ser rastreados, investigados y examinados más que nunca antes. Hace un año, no hubieran aceptado un control diario de la temperatura o llevar un ’pasaporte de vacunas’ o completar una inspección de entrada al edificio cada día que iba a la oficina”.

Esta nueva dinámica demanda nuevas acciones al Real Estate.

Edificios sanos, personas saludables

Pasamos más del 90% de nuestro día bajo techo, entre paredes, ya sea en nuestra residencia, en la oficina o en otros espacios construidos. Así lo reseña Macomber, quien nos califica como “The Indoor Generation”. Un calificativo que sin duda luce muy razonable para las grandes mayorías que llevamos un estilo de vida urbano y entendemos el trabajo como oficina-escritorio-computador.

También es un hecho que el COVID-19 es más contagioso en espacios cerrados. Es allí donde certificaciones enfocadas en el interior del espacio construido toman especial relevancia.

César Ulises Treviño, director general de Bioconstrucción y Energía Alternativa (BEA) y fundador del México Green Building Council, explicó en una entrevista:

“Con WELL no va a ser suficiente tener un edificio ecológico sustentable con pinturas de cero compuestos volátiles, un sistema inteligente de iluminación, aire acondicionado de alto desempeño. Aquí se involucran los hábitos y el estilo de vida de los usuarios en una participación comprometida”.

Debo destacar que esto lo dijo en 2018, cuando ni soñábamos que viviríamos lo que estamos viviendo. Hoy estas palabras resuenan cuando necesitamos que nuestros edificios no solo sean más sostenibles, sino que además requerimos que tengan toda la tecnología y sistemas para que nos ayuden a garantizar la salud y el bienestar físico y mental de los ocupantes.

En este sentido, la versión 2.0 de la certificación Well, que precisamente fue mejorada, mide el bienestar que pueden proporcionar los edificios de acuerdo con diferentes características categorizadas en 11 conceptos fundamentales.

En líneas generales, presento aquí los factores que se deben alcanzar para conseguir la certificación. En el sitio web del IWBI está la extensa lista de todos los aspectos que forman parte de la certificación. Aquí comparto un resumen.

Aire:

• Monitoreo y control de la calidad del aire.
• Diseño y gestión de la ventilación.
• Filtrado del aire y entornos libres de humo.
• Gestión de la contaminación producto de la construcción.
• Control de moho y hongos.

Agua:

• Monitoreo de la calidad del agua.
• Gestión del agua potable.
• Control de humedad.
• Apoyo a la higiene.
• Reutilización de agua no potable.

Nutrición:

• Promoción y consumo de frutas y verduras frescas.
• Transparencia nutricional.
• Educación nutricional.
• Preparación y consumo de alimentos saludables.

Luz:

• Diseño de la iluminación natural y artificial.
• Calidad de la iluminación.
• Equilibrio visual.
• Control de la iluminación por los ocupantes.

Movimiento:

• Promoción de la vida activa.
• Reducción del comportamiento sedentario.
• Diseño estético, señalización y visibilidad de las escaleras.
• Programa de ergonomía integral.

Comodidad térmica:

• Rendimiento térmico.
• Control térmico de los sistemas de refrigeración y calor radiante.
• Control de la humedad.
• Operación de las ventanas.

Sonidos:

• Mapeo de sonido.
• Niveles máximos de ruidos.
• Barreras de sonidos.
• Sistemas de audio inteligentes y de alto rendimiento.

Materiales:

• Restricción de la exposición humana a materiales peligrosos.
• Gestión de materiales con baja emisión de compuestos orgánicos volátiles.
• Gestión de residuos.
• Manejo de plagas y uso de plaguicidas.
• Protocolos de limpieza.
• Reducción del contacto con superficies con agentes patógenos.

Mente:

• Promoción de la salud mental.
• Servicios y educación en salud mental.
• Contacto y acceso a la naturaleza.
• Manejo del estrés y espacios restauradores.
• Publicidad para la reducción del consumo de tabaco y demás sustancias.

Comunidad:

• Servicios de salud y de apoyo familiar.
• Evaluación de la experiencia de los ocupantes.
• Apoyo a los nuevos padres.
• Diseño y cultura que promueva la accesibilidad, la diversidad y la inclusión.

Hay dos aspectos que me parecen muy interesantes en ese proceso de conseguir una certificación como WELL. En primer lugar, todas las exigencias están basadas en evidencia científica disponible y verificable, que vincula diseño y entorno construido con salud y bienestar. En segundo lugar, el sistema se mantiene actualizado con los avances en investigación, ciencia, tecnología y sociedad, por lo que mejora continuamente al integrar nuevos hallazgos.

Esto me lleva a afirmar que sin la innovación que ha traído consigo el movimiento Proptech, sería imposible garantizar los estándares que reclaman certificaciones de este tipo. Y esto aplica tanto para WELL, como para LEED, BREEAM u otras como BOMA, EDGE o VERDE.

Es por ello que la innovación ha dejado de ser exclusivamente un asunto de productividad y eficiencia para el Real Estate. Llegó el momento de pensar, pero sobre todo de actuar y tomar las decisiones pertinentes, para que la tecnología y la innovación también influyan en la salud y el bienestar de las personas que ocupan nuestros edificios.

Certificarse en tiempos de COVID-19

Es evidente que, si como desarrolladores u operadores inmobiliarios decidimos conseguir una certificación como WELL, esto no es una barrera contra el contagio y la propagación de una enfermedad como el COVID-19 o cualquier otra parecida. Lo que sí podemos garantizar es un estándar de calidad del aire y de ventilación, entre otros factores que pueden reducir la transmisión de este virus y otros agentes infecciosos.

Esto no solo es clave para la salud de las personas que ocupan los edificios. En un momento como el actual, en el que dudamos sobre cómo regresaremos a las oficinas, trabajar para conseguir una de estas certificaciones implica esfuerzo, tiempo, dinero, pero, sobre todo, significa un cambio de mentalidad.

¿Por qué lo digo? Samantha Colin, editora asistente de Propmodo, entrevistó a la presidenta del IWBI, Rachel Gutter y señala varios aspectos que quiero destacar. Primero está el hecho de que para certificarse en cualquiera de las opciones que ofrece WELL, cada categoría o concepto tiene condiciones previas que deben cumplirse como requisitos y, luego, hay un número de optimizaciones que hay que ejecutar.

En segundo lugar, como el tema de la salud entró en la agenda de los líderes del mundo inmobiliario, ambos aspectos dan cuenta de que certificarse no solo es cuestión de inversión y compromiso, también habla de una transformación de la conciencia, de educación para asumir y cumplir con los estándares; y aún más interesante, cómo el desarrollo de condiciones de salud dentro del espacio construido finalmente también incide en la productividad.

El retorno a los edificios de oficinas, de escuelas y universidades, de lugares cerrados de entretenimiento, pasa porque los operadores demuestren que se han cumplido todos los protocolos para que los usuarios y visitantes se sientan seguros. Es una responsabilidad de los operadores y administradores, y también es una exigencia del público que los frecuenta. Insisto, es un cambio de mentalidad en este siglo XXI que considero difícilmente retornará a lo que teníamos antes.

Tal y como dijo Gutter en el mencionado artículo: “Parece que tenemos un imperativo moral de echar un vistazo a nuestras comunidades y ver qué podemos hacer para fortalecerlas y mejorarlas, para asegurarnos de que una placa Well en un edificio realmente infunda confianza”.

Vaya compromiso que, desde mi perspectiva, sobrepasa conseguir cualquier certificación. La nueva normalidad demanda un compromiso con el bienestar humano, lo que desafía a nuestra industria. Solo podremos cumplir con las múltiples responsabilidades que tenemos por delante si mantenemos una visión y vocación hacia la innovación y la transformación.

Conseguir cualquier certificación es seguir un camino probado para lograr ser sostenibles, saludables y eficientes de forma coherente, medible y organizada. Pero una vez en el camino, la transformación es irreversible.

Finalizo con unas palabras de Macomber en su cuenta de LinkedIn:

“COVID-19 cambiará la naturaleza de nuestras oficinas, apartamentos, hospitales, escuelas y edificios gubernamentales. La preocupación por la propagación de esta y otras enfermedades transmisibles podría desaparecer después de este contagio, pero probablemente habrá más brotes en las próximas décadas. Esto significa que podemos esperar que nuestras estructuras físicas también cambien”

Las escribió en 2020 y siguen totalmente vigentes.

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