Whitepaper series #4. La Tokenización una revolución irreversible
La industria inmobiliaria ha sido tradicionalmente medida en macro-activos y macro-inversiones que se hacen por largo tiempo. No había espacio para lo pequeño, ni para la inmediatez.
Sin embargo, la tecnología ha abierto el camino para medir a nivel micro, lo que tiene un gran potencial por explorar. Una revolución que lejos de amenazar el status quo, abre las puertas para que haya más inversión, liquidez y capitales.
El Blockchain o cadena de bloques se venía utilizando en varias industrias con diferentes propósitos, pero fue en 2018 cuando llegó hasta el Real Estate. Todo comenzó a cambiar cuando Elevated Returns, una empresa de gestión de activos con sede en Nueva York, utilizó la cadena de bloques Ethereum para completar una importante oferta inmobiliaria valorada en 18 millones de dólares.
La propiedad, el St. Regis Aspen Resort, un hotel de 79 habitaciones de categoría de lujo que está ubicado en Aspen, Colorado, destino muy exclusivo y principal centro de esquí. Elevated Returns, inicialmente, tenía la intención de usar una Oferta Pública Inicial (IPO por sus siglas en inglés) para vender una parte del resort como un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (REIT por sus siglas en inglés) de un solo activo en la Bolsa de Nueva York. Sin embargo, sabemos que salir a la bolsa es un plan agotador, burocrático y costoso.
La compañía decidió prescindir de banqueros y abogados, y recurrió a la tecnología. Llamó a SolidBlock para que se encargará de la tokenización. La operación significó que se ofreciera 18.9% de la propiedad en fracciones a través de la venta de tokens –los Aspen Coin–. La exquisita propiedad y el inédito método de inversión rápidamente llamaron la atención de los entusiastas de las Fintech, las comunidades de blockchain y los inversores. Posteriormente, vimos una propiedad en Manhattan, valorada en 30 millones de dólares, que se ofreció como inversión tokenizada.
La inversión inmobiliaria ya no volverá a ser igual. La tokenización llegó al sector inmobiliario para quedarse. Lograr ese fraccionamiento digital de una propiedad facilita la inversión: se disminuyen los costos por comisiones e intermediarios y se democratiza el acceso a una industria antes reservada sólo para los grandes capitales. Es la punta de lanza de una revolución sin precedentes solo posible gracias al blockchain.
Tokenización y blockchain: van de la mano
Los bienes raíces siempre han sido una buena inversión, pero una gran cantidad de inversores se han mantenido alejados debido a que los bienes raíces requieren de grandes cantidades de dinero durante un período prolongado.
Si bien los REITs y otras opciones similares resolvieron el tema del acceso a la industria al permitir que pequeños inversores accedieran a inversiones a gran escala en bienes inmuebles, también tienen sus propias desventajas. Sin embargo, la tokenización inmobiliaria logra lo que no era posible hace muy pocos años: que la industria inmobiliaria sea más líquida y segura al expandir el mercado con las propiedades fraccionadas.
La tecnología Blockchain, inicialmente, sirvió de base para transacciones con criptomonedas como el Bitcoin. Esta tecnología permite un registro digital descentralizado que asegura que las transacciones sean irreversibles y tengan un alto nivel de transparencia. Estos sistemas son grandes libros contables (ledgers), operados por redes de computadoras en todo el mundo, que registran y administran las distintas transacciones de los usuarios a lo largo del tiempo y en todo el planeta.
El nombre de blockchain proviene de la forma en que estas computadoras o nodos procesan las transacciones en bloques. Cada bloque representa una generación de transacciones en la red y está vinculado con el anterior. Esta sucesión de bloques es una cadena que conecta, desde la primera hasta la última, series de operaciones en dicha red.
Ahora, el blockchain permite tokenizar, es decir, crea criptoactivos que representan porciones de propiedad de activos líquidos, tal y como son los bienes raíces. Esto reduce los umbrales para la inversión y mejora la liquidez, algo impensable para la industria inmobiliaria hasta ahora.
Una vez creados los tokens, estos son intercambiados entre distintas partes en plataformas de exchange, donde son fácilmente comercializables. De este modo, se convierten en una forma única de realizar transacciones en el mundo inmobiliario y empresarial en general. Estos tokens son más fáciles de comprar o vender que un activo inmobiliario completo, el intercambio ocurre en un sistema seguro, con tasas fiscales relativamente favorables y con una rentabilidad asegurada. Garantía que ninguna acción de la bolsa de valores puede ofrecer.
Detalles de esta revolución
Para la industria inmobiliaria la tokenización significa habilitar a sus distintos jugadores para comercializar o levantar fondos para distintos tipos de activos a través de un sistema seguro, automatizado y de bajo costo. Además, la tokenización incide en un aumento de la valoración.
¿Cómo es eso posible? Primero, organizar una Oferta Inicial de Moneda (ICO por sus siglas en inglés), que además de ser mucho más fácil, rápida y menos burocrática que una salida a la bolsa, genera la misma expectativa y entusiasmo entre los inversores que una Oferta Pública Inicial, lo que incide en una valoración positiva del token.
Así lo resalta Yael Tamar, Regional Co-Chair de la Foundation for International Blockchain and Real Estate Expertise –Fibree– en Jerusalén. En este sentido, comparto su visión, aparecida en el reporte del año 2020 de esta red de alcance global:
“Lo más emocionante de todo es que el valor de un token no es fijo. Y eso significa que el cielo es el límite. Cuando se emite por primera vez, durante una fase conocida como Oferta de token de seguridad, el precio del token se basa en el valor de tasación real del activo inmobiliario subyacente. Pero debido a que los tokens son verdaderos valores, en forma digital, se pueden comprar, vender y negociar en intercambios registrados y totalmente regulados, al igual que las acciones.
En general, cuanto más líquido es un activo, más preciso es su precio. Al permitir el comercio secundario, el valor de los activos puede aumentar, no enormemente, pero probablemente alrededor de 5 a 10% durante situaciones estables y del 20% al 30% durante situaciones de crisis. Debido a que los bienes raíces son inherentemente estables, los precios de las fichas no caerán drásticamente como ocurre con las acciones”.
Coincido plenamente con el entusiasmo de Tamar. La tokenización eleva los niveles de eficiencia, personalización y liquidez para brindar acceso a una propiedad o canastas de propiedades a cualquier persona en cualquier lugar del mundo. Como bien señala:
“La tokenización ofrece lo mejor de ambos mundos: suficiente flexibilidad para crear una ganancia razonable para los inversores, además de atractivas oportunidades para reclutar capital”.
Incluso, diría que se reúnen los beneficios de tres mundos: la liquidez de los títulos de valores, la estabilidad de los bienes raíces y la flexibilidad, seguridad y transparencia que ofrece la tecnología.
Esta revolución ya es una realidad. El citado informe de Fibree reconoce que en el 2020 se registraron unos 300 productos basados en el blockchain para el sector inmobiliario. Una cifra diferente a la registrada en el informe de 2019, cuando se totalizaron unos 500 productos. La diferencia en los números seguramente tiene una alta vinculación con toda la incertidumbre que trajo consigo el año de la pandemia. Sin embargo, estoy seguro de que este retroceso no es más que un paso atrás para tomar un nuevo impulso.
Beneficios puntuales
Lejos de ser una revolución teórica y lejana, la tokenización tiene una utilidad específica que ya se traduce en toda clase de ahorros de tiempo y dinero. El Foro Económico Mundial (WEF por sus siglas en inglés) espera que el blockchain almacene alrededor de 10% del PIB mundial para el año 2027. Según el estudio, 58% de los encuestados considera que el año de inflexión será en 2025.
Ante una transformación que es inminente, todos los países del planeta ya están haciendo cambios regulatorios para que esto sea una posibilidad. Esta revolución está ocurriendo frente a nosotros, los distintos players del mercado inmobiliario tenemos dos opciones: adaptarnos es la que priva, si no queremos quedar fuera del juego.
La adopción del blockchain por la industria tiene diferentes beneficios entre los que destaco:
- Cada transacción se verifica y se convierte en parte permanente del sistema. La transparencia lleva a las cuentas claras. Como todo ocurre en un libro contable abierto al público y en plataformas de Exchange internacionales, prácticamente cualquier aspecto de un proyecto será visible: desde el código de su algoritmo y la distribución de sus tokens hasta su precio actual. Esto implica que cualquier falta de transparencia y honestidad será identificada y penalizada por un mercado cada vez más acostumbrado a operar con información.
- El marco inalterable y la transparencia del blockchain hacen que la tokenización sea una opción segura. Esta total transparencia y trazabilidad permite que los usuarios puedan comprobar todas las transacciones en cualquier momento; un token se puede utilizar para representar diferentes intereses de propiedad, como el flujo de efectivo generado a través del activo (alquiler), su propiedad, los intereses de la deuda, etc. Con ello, el token muestra el interés de propiedad que también dicta su verdadero valor.
- La automatización significa cambios en la percepción del tiempo. Estamos acostumbrados a una industria de lento transitar. Pero ahora el procesamiento de transacciones ocurre en tiempo real, lo que demanda la agilización de las prácticas del sector, además, como el intercambio de tokens en los mercados puede ocurrir las 24 horas de los 365 días, la compra-venta podrá ser calculada con mayor precisión según las distintas estrategias de los inversionistas.
- El fraccionamiento contribuye con la democratización de la inversión en el sector. La reducción en las barreras de entrada posibilita que el gran público inversionista pueda ser dueño de fracciones de activos y participar en distintos mercados y usos inmobiliarios de todo el mundo. Se disminuyen los tickets de entrada para la inversión. La propiedad de distintos bienes inmobiliarios puede dividirse en cuanto sea necesario, lo que facilita la entrada para toda clase y tamaño de inversionistas.
- Como señala el documento de WEF, la inclusión del blockchain en la inversión inmobiliaria garantiza mayor inclusión financiera en los mercados emergentes a medida que los servicios financieros en la cadena de bloques ganan masa crítica. Se crean nuevos servicios e intercambios de valor directamente en la cadena de bloques, lo que nos permite deslastrarnos de muchos servicios de intermediación financiera.
- Blockchain logra que propiedades tan grandes y costosas como las inmobiliarias puedan ser fraccionadas y comercializadas a los niveles que convengan a cada proyecto. Una mayor liquidez inyecta oxígeno al proyecto. Como potencialmente pueden operar en todo tipo de mercados centralizados y descentralizados, los tokens de un proyecto tendrán más liquidez, lo que puede incentivar los cambios entre manos y la precisión en el precio al momento de invertir, esto trae como resultado un terreno más fértil para el crecimiento del valor de un activo en el tiempo.
En pocas palabras, la tokenización significa menos costos, fricciones y barreras, y más oportunidades de todo tipo para empresarios, inversionistas y consumidores. Estamos frente a una explosión de activos negociables, ya que todo tipo de intercambio de valor se puede alojar en la cadena de bloques.
Así como Internet aumentó la eficiencia en el manejo de la información, el blockchain y los activos digitales, como los tokens, logran que el manejo del valor en toda clase de activos sea mucho más eficiente y ajustado a la realidad.
Los desafíos por venir
Sin duda, el blockchain todavía es nuevo para muchos inversores y desarrolladores inmobiliarios. Por lo tanto, el mayor desafío es lograr que todos estén a bordo. Dado que es un concepto nuevo, los inversores, por un lado, no tienen mucho conocimiento y, por el otro, pueden ser reacios al cambio. Además, en nuestros países de América Latina existen barreras legales que todavía obstaculizan el brillante futuro que tiene esta tecnología.
Necesitamos que todos estén educados acerca de los beneficios de la tokenización y el blockchain. Este proceso toma tiempo y, por supuesto, amerita vencer resistencias propias en una industria muy apegada a lo tradicional. Sin embargo, solo con esa necesaria formación y actualización es como se logra disminuir la incertidumbre y la volatilidad que pueden rodear a los sistemas basados en blockchain.
Además, la industria por ser tan grande, es un hecho que no está abierta para todos. Ni debe estarlo. Por lo tanto, la apertura de una oferta pública tiene requisitos de entrada que pueden ser difíciles. Los inversores no acreditados, por ejemplo, no califican. Y así debe serlo para evitar que la tokenización inmobiliaria se convierta en vía para el blanqueo de capitales.
Facilitar el acceso para inversores no acreditados puede ampliar la base de adopción de la tecnología, lo que incide en el proceso de democratización de la inversión, pero trae consigo riesgos que deben ser minimizados. La introducción de un sistema seguro puede ayudar a resolver estos problemas, lo que representa otro importante desafío. Sin embargo, seguro más temprano que tarde contaremos con esos sistemas que brinden seguridad y abran el acceso al mismo tiempo.
Como bien me decía Enrique Suárez, founder de Mountx Real Estate Capital, en una entrevista que le hice en mi podcast Orange Open Mic:
“Vivimos en una época en que gracias a la tecnología y la globalización tenemos que reinventar la manera como hacemos negocios y que sean exponenciales. La idea es que la tecnología abra la oportunidad de invertir globalmente y se diversifique en una inversión segura y rentable”.
Sin duda, la tecnología nos abre fronteras y pensamientos hacia nuevas posibilidades y oportunidades de negocios. La tokenización inmobiliaria significa un nuevo y mayor espectro de inversionistas, con mucha más liquidez, inusual en el mundo inmobiliario, que ahora es posible. La tecnología ya existe. Ahora hace falta dar el paso, el mindset.
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Referencias
- FIBREE. Fibree Industry Report Blockchain Real Estate 2020. Versión en español. 2020. https://fibree.org/wp-content/uploads/2020/10/Industry-Report-2020.pdf
- FIBREE. Fibree Industry Report Blockchain Real Estate 2020. Versión en español. 2020. https://fibree.org/wp-content/uploads/2020/10/Industry-Report-2020.pdf
- World Economic Forum. Deep Shift Technology Tipping Points and Societal Impact. 2015. http://www3.weforum.org/docs/WEF_GAC15_Technological_Tipping_Points_report_2015.pdf
