Tasas de interés y la valuación de activos inmobiliarios: buscando el equilibrio necesario
Las tasas de interés son un factor clave en la economía, ya que afectan a los costos de financiamiento para personas y empresas. En el mercado inmobiliario, tienen un impacto directo en la valuación de los activos, ya que una de las principales razones es que cuando las tasas de interés son bajas, los inversionistas están mas dispuestos a aceptar una tasa de capitalización (cap-rate) mas baja, lo que significa que están dispuestos a pagar un precio mas alto por las propiedades y viceversa.
Otra medida de impacto es que cuando las tasas de interés son altas como es el caso en la actualidad, se vuelve más díficil obtener préstamos para comprar inmuebles, y se reduce la demanda por bienes raíces. Lo que, a su vez, se traduce en un estancamiento de los precios de los inmuebles. Por el contrario, cuando las tasas de interés son bajas, los préstamos son más económicos, se aumenta la demanda y los precios de los inmuebles suben.
Cuál ha sido el comportamiento post-pandemia
En los últimos años, ha sido difícil ser optimista en el sector inmobiliario debido a muchos factores pero entre estos el costo de financiamiento marcado por intereses más elevados. Mientras los egresos por concepto de financiamiento aumentan, las valoraciones de los activos bajan y los compradores potenciales de inmuebles se quedan paralizados por el nerviosismo.
Nadie escapa a esta realidad, mucho más en el mundo globalizado que vivimos. Por ejemplo, el colapso del gigante chino Evergrande dejó cientos de miles de millones de dólares en pérdidas, justamente por explotar este esquema de pedir financiamiento para construir en tiempos en que las tasas estaban bajas y los precios iban en aumento.
Pero cuando esta dinámica cambió, más el impacto negativo de las malas prácticas corporativas de la empresa, el mercado inmobiliario chino, un motor clave en el crecimiento de la segunda economía más grande del mundo, se vino abajo y su peso enorme está desacelerando el crecimiento económico local y junto con China, el resto del mundo.
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En julio de 2023, la Reserva Federal de los Estados Unidos (FED) subió por 11ª vez durante 17 meses, las tasas de interés. Esto es una medida que tiene el objetivo de frenar la inflación, pero que conlleva el riesgo de provocar una recesión. Con este ajuste, la tasa de interés a corto plazo se elevó de 5.1 % a 5.3 %, el nivel más alto desde 2001.
En México, el Banco de México (Banxico) siguió la tendencia de la FED de ir aumentando las tasas de interés. Sin embargo la tasas de interés líder se ha logrado estabilizar en 11.25%. Y aunque parecía haber logrado el objetivo de detener la inflación, entre junio y julio de este año, la inflación en México avanzó 0.48 por ciento, su salto más grande en cinco meses.
En Europa, la novena subida de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE), llevó a 4.25% el precio del dinero fresco, lo que frenó las compras de propiedades como hoteles, viviendas para alquiler, centros comerciales y logística. Todo indica que la inversión inmobiliaria en 2023 cerrará en mínimos de al menos una década.
El aumento de las tasas de interés ha tenido un impacto significativo en los costos de financiamiento para la compra de propiedades. Lo que por supuesto complica el negocio del desarrollo inmobiliario.
Este incremento no solo impacta la valuación de los activos inmobiliarios si no también se suman otros factores importantes como la disponibilidad de créditos, el crecimiento económico y la demanda y oferta general de inmuebles.
Qué hacer en un entorno de altas tasas de interés
La relación que existe entre las tasas de interés y la valuación de activos inmobiliarios es directa. El aumento de las tasas de interés hace que sea más costoso para las personas comprar propiedades, lo que conduce a una disminución en la demanda de bienes raíces y, por lo tanto provoca un disminución en los precios o en las condiciones comerciales.
El alza de la tasa de interés ha provocado que la financiación de los proyectos se encarezca, los potenciales compradores exigen un menor precio de los activos, algo que los vendedores no están dispuestos a asumir. Esta falta de acuerdo en la valoración de los activos tiene una consecuencia evidente: se frenan las operaciones.
¿Qué podemos hacer los desarrolladores inmobiliarios en este entorno desafiante en el que aumentan los costos de financiamiento, pero se reduce la demanda?
Sin duda, la clave está en la flexibilidad y la adaptación.
Por supuesto que la primera recomendación es analizar cuidadosa y exhaustivamente al mercado. Antes de tomar cualquier decisión, se deben evaluar las condiciones actuales y las tendencias futuras. Esto nos permite una comprensión global del impacto de las altas tasas de interés en el negocio y un mejor desarrollo de las estrategias a seguir.
Empresarios e inversionistas debemos estar siempre abiertos a explorar y aceptar nuevas ideas y estrategias que nos permitan adaptarnos a las condiciones cambiantes del mercado. También hay que buscar fuentes alternativas de financiamiento. El desarrollo inmobiliario necesita explorar todas las opciones de financiamiento disponibles.
Por supuesto, hay que estar preparados para negociar con las instituciones financieras. Se puede considerar asumir nueva deuda a mediano plazo con tasas flexibles o estudiar otras opciones que permitan financiar proyectos de corto plazo. Los bancos están viendo el deterioro de la calidad de sus préstamos a empresas de bienes raíces. El aumento de las posibilidades de incumplimiento en los contratos puede obligar a tomar medidas extremas, como vender activos, lo que tampoco es deseable. Entonces, es el momento de negociar. Finalmente, debemos repensar el tipo de proyectos inmobiliarios a realizar.
Vivimos tiempos en los que la reingeniería es clave para seguir asegurando nuestra posición en el mercado.
