En el mundo de las finanzas inmobiliarias, es fundamental comprender dos métricas clave que tienen que ver con el rendimiento de las inversiones. Una de estas es empleada regularmente en las operaciones de activos patrimoniales como los que forman parte de administradores de activos, REITs, FIBRAS, etc. y otro que es fundamental en empresas generales, y que de igual manera se emplea en proyectos.
Me refiero al FFO (Funds from Operations) y EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortization). En este artículo, exploraremos en detalle estas (2) dos métricas esenciales y cómo se diferencian entre sí. Nuestro objetivo es proporcionarte información valiosa que te permita tomar decisiones financieras informadas en el sector inmobiliario.
FFO: Fondos Generados por Operaciones
¿Qué es el FFO?
El FFO, o Fondos Generados por Operaciones, es una métrica financiera crítica en el mundo de las inversiones inmobiliarias. Se utiliza para evaluar el rendimiento financiero de una empresa de bienes raíces y, lo que es más importante, mide la capacidad de generar flujo de efectivo a partir de las operaciones comerciales centrales.
¿Cómo se Calcula el FFO?
El cálculo del FFO es relativamente sencillo y proporciona una imagen clara de la salud financiera de una empresa de bienes raíces con activos en operación. Para calcularlo, se suma el beneficio neto, la depreciación y la amortización, y se le resta cualquier ganancia o pérdida por ventas de propiedades. La fórmula se ve de la siguiente manera:
FFO = Beneficio Neto + Depreciación + Amortización — Ganancia/Pérdida por Ventas de Propiedades
La Importancia del FFO
El FFO es crucial porque se centra en la capacidad de una empresa de bienes raíces para generar efectivo a partir de sus operaciones principales. Este efectivo es esencial para financiar gastos como el mantenimiento de las propiedades, mejoras y dividendos a los inversores. Por lo tanto, cuanto mayor sea el FFO, mejor será la capacidad de la empresa para distribuir beneficios a sus accionistas.
EBITDA: Ganancias antes de Intereses, Impuestos, Depreciación y Amortización
¿Qué es el EBITDA?
El EBITDA, o Ganancias antes de Intereses, Impuestos, Depreciación y Amortización, es otra métrica financiera ampliamente utilizada en el mundo de las finanzas generales y las inmobiliarias. Al igual que el FFO, el EBITDA ofrece información valiosa sobre el rendimiento financiero de una empresa, pero se centra en un conjunto ligeramente diferente de variables.
¿Cómo se Calcula el EBITDA?
El cálculo del EBITDA es bastante directo. Se comienza con el beneficio neto y se le agregan los gastos de interés, los impuestos, la depreciación y la amortización. La fórmula se presenta así:
EBITDA = Beneficio Neto + Gastos de Interés + Impuestos + Depreciación + Amortización
La Importancia del EBITDA
El EBITDA es una métrica clave para evaluar la eficiencia operativa de una empresa de bienes raíces. Al eliminar los efectos de intereses, impuestos y la depreciación, permite a los inversores y analistas comparar de manera más precisa el rendimiento de diferentes empresas y tomar decisiones informadas.
Diferencias Clave entre FFO y EBITDA
Ahora que hemos explorado en detalle qué son el FFO y el EBITDA, es importante destacar las diferencias clave entre estas dos métricas:
1. Enfoque Principal: La principal diferencia entre FFO y EBITDA es que FFO excluye los gastos no operativos, mientras que EBITDA si los incluye. Esto significa que FFO proporciona una visión más precisa de la capacidad de una empresa inmobiliaria para generar efectivo de sus operaciones regulares.
2. Tratamiento de Depreciación y Amortización: El FFO agrega la depreciación y amortización a sus cálculos, mientras que el EBITDA no los incluye. La depreciación y la amortización son las partes gastadas de los activos tangibles (inmuebles) e intangibles de una empresa durante el período. Al ser activos inmobiliarios los que predominan en empresas inmobiliarias y al ser la depreciación y la amortización meras medidas contables, como resultado se suman al calculo del FFO para determinar el efectivo o los ingresos entrantes reales de las operaciones del vehículo inmobiliario.
3. Intereses: Ambos EBITDA y FFO no incorporan los gastos de interés ya que sus cálculos son antes de cualquier medida de financiamiento.
Conclusión
En resumen, tanto el FFO como el EBITDA son métricas financieras fundamentales en el mundo de las finanzas inmobiliarias, cada una con su propio enfoque y utilidad específicos. En general, FFO es una métrica más útil para evaluar el rendimiento de las empresas de bienes raíces que EBITDA. Esto se debe a que FFO proporciona una visión más precisa de la capacidad de una empresa de real estate para generar efectivo de sus operaciones.
El FFO se centra en la generación de flujo de efectivo a partir de las operaciones inmobiliarias, mientras que el EBITDA evalúa las ganancias antes de intereses, impuestos y depreciación. Ambas métricas son valiosas para evaluar la salud financiera de una empresa y tomar decisiones de inversión informadas.
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