Modelos para fondear proyectos inmobiliarios en desarrollo: dándole forma al futuro
La tecnología ha propiciado la aparición de nuevos modelos para fondear proyectos inmobiliarios en desarrollo. Es una innovación en la forma en que se financia el desarrollo inmobiliario que está impulsado la transformación en el sector, democratizando el acceso a la inversión inmobiliaria y abriendo nuevas oportunidades tanto para el inversionista como para el desarrollador.
Todo comienza a partir del fraccionamiento de la inversión. Ahora bien, la inversión fraccionada en inmuebles no es un concepto nuevo. Entre 1990 y el 2000, vimos el boom de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (REITs en ingles) y de los CMBS (Commercial Mortgage-Backed Securities), activos respaldados por hipotecas comerciales. Fueron mecanismos que facilitaron la participación de inversionistas calificados en la propiedad de activos inmobiliarios sin la necesidad de comprar propiedades completas.
Hoy vemos una nueva oportunidad de lograr una mayor participación de inversionistas en el negocio inmobiliario a partir de nuevos modelos democráticos para fondear proyectos inmobiliarios. Es lo que se conoce como las finanzas alternativas en línea, o Fintech. Empresarios, inversionistas y desarrolladores se encuentran en un momento emocionante, donde las plataformas de crowdfunding, crowdlending y tokenización están transformando la forma en que se financia y se desarrollan proyectos inmobiliarios.
El impacto de los nuevos modelos para fondear proyectos
Real Estate Crowdfunding Review ha clasificado a más de 100 sitios de crowdfunding inmobiliario en el mundo, evidenciando un mercado en expansión. Business Research Insights estima que el mercado global de crowdfunding superará los 437 mil millones de dólares en 2032.
En México, la Asociación de Plataformas de Fondeo Colectivo (Afico) reporta un crecimiento anual de casi 100% en 2020 y se espera que el porcentaje de desarrolladores que utilizan este método de financiación aumente a 15% en 2024.
Como ya compartí en otro artículo, el crowdfunding inmobiliario permite a pequeños inversores financiar proyectos inmobiliarios a cambio de participaciones en las ganancias o de la propiedad del activo. A través de plataformas digitales, los inversionistas pueden participar en proyectos inmobiliarios con una inversión mínima. La clave está en la fuerza del grupo: muchos pequeños inversores se unen para financiar grandes proyectos.
El crowdlending, por otro lado, se enfoca en préstamos a proyectos inmobiliarios con retornos fijos. Es una forma de financiación colectiva en la que inversores prestan dinero a proyectos inmobiliarios a cambio de intereses. A diferencia del crowdfunding, aquí se otorgan préstamos en lugar de invertir directamente en la propiedad.
El concepto de tokenización está estrechamente relacionado con la aparición de la tecnología blockchain.La tokenización digitaliza la propiedad de activos inmobiliarios en tokens, permitiendo a los inversores comprar fracciones de propiedades, prestamos o fondos inmobiliarios. La tokenización inmobiliaria permite fraccionar el activo en tokens digitales. Los inversionistas pueden comprar y vender estos tokens, lo que aumenta la liquidez y la accesibilidad al mercado inmobiliario.
Según datos del Real Estate-Crowdfunding Report, el crowdfunding inmobiliario global acumuló más de 49 mil millones de dólares en 2022. En el mercado de la UE alcanzó 10,700 millones de dólares. En México, el crowdfunding ha experimentado un crecimiento constante, con un aumento anual de 11.6% a septiembre de 2023. Business Research Insights calculó que el mercado de crowdfunding es de más de 124 mil millones de dólares para 2024 y para 2032 alcanzará más de 437 mil millones.
El mercado global del crowdlending se estima que debe haber alcanzado los 219 mil millones de dólares en 2023. Un estudio de la Universidad de Cambridge encontró que los préstamos han sido el tipo de modelo de finanzas alternativas en línea más importante, con un volumen que representa el 37% del total, unos 33,600 millones de dólares para 2019, que se desaceleró con la pandemia pues reportó 34,700 millones de dólares, lo que representa 31% del mercado global.
En cuanto a la tokenización de activos se espera que alcance los 5.6 mil millones de dólares para 2026. BCG estima que 10% del PIB mundial estará tokenizado para 2030, EY encontró que entre inversionistas de alto patrimonio e institucionales, de 7 a 9% de su portafolio será tokenizado al 2027. Entre tanto, Grand View Research, estimó que el mercado global de tokenización inmobiliaria alcanzará 22.4 mil millones de dólares para 2027, a una tasa de crecimiento anual compuesta (CAGR) del 42.2%.
Es más que evidente que estamos frente a una potente oportunidad para innovar en la forma cómo fondeamos nuestros proyectos inmobiliarios.
La mirada desde el punto de vista de los desarrolladores
Los nuevos modelos de financiación ofrecen a los desarrolladores acceso a capital de una manera más rápida, flexible y eficiente (así como menos burocráticas) que los métodos tradicionales. Además, les permite conectar directamente con inversionistas potenciales y construir una comunidad alrededor de sus proyectos.
No deja de ser interesante que instituciones bancarias tradicionales están reconociendo el potencial de la tecnología para desarrollar nuevos modelos para fondear proyectos inmobiliarios. Un ejemplo: BBVA. Pero no solo la banca, sino también en el sector público están impulsando el crowdlending. Se están asociando con proveedores de tecnología para explorar la tokenización de deuda o capital, lo que evidencia la confianza en este nuevo paradigma.
Esta evidente democratización del acceso a la inversión y el capital no sólo transforma el mercado inmobiliario. Por supuesto, así como abre oportunidades también conlleva riesgos. Por lo general, los riesgos son vistos del lado del inversionista, que debe tomar una decisión inteligente y bien estudiada en torno a en cuáles proyectos vale la pena invertir y a través de cuáles plataformas.
Sin embargo, el desarrollador también tiene el desafío de comprender las diferencias entre estos modelos para fondear proyectos, investigar en cuáles plataformas confiar para financiar su proyecto en desarrollo, y evaluar (¿por qué no?) la posibilidad de considerar una eventual combinación de crowdfunding, crowdlending y tokenización para diversificar sus fuentes de financiamiento en línea.
Ahora bien, es evidente que el mayor riesgo que pueden tener estos modelos está en la ausencia de un marco regulatorio claro. Esa es una realidad en muchos países de la región. En México, contamos con la llamada Ley Fintech.
De acuerdo con el “Reporte de Estabilidad Financiera” publicado por el Banco de México (Banxico), el crowdfunding tuvo un aumento anual de 11.6% y un crecimiento trimestral de 11.7% a septiembre del 2023. El crowdfunding ascendió a 344 millones de pesos en conjunto otorgado por 16 Instituciones de Financiamiento Colectivo (IFC) que se encuentran operando, de las 22 que hay autorizadas según la Ley para Regular las Instituciones de Tecnología Financiera. Un marco regulatorio claro brinda seguridad y estabilidad para que los modelos para fondear proyectos puedan crecer.
Por supuesto, es evidente que las finanzas alternativas en línea no cuentan con el respaldo legal en todos los países de la región. Todavía hay camino por recorrer.
La ventaja es que la tecnología permite la inversión cross-border. Es una nueva dinámica en el panorama económico global, que podemos aprovechar los desarrolladores inmobiliarios. ¿Podemos conseguir capital o recursos financieros de una empresa o individuo de un país a activos ubicados en otro país? Estoy convencido de que la respuesta es sí.
Estos modelos para fondear proyectos ofrecen oportunidades que pueden impulsar el desarrollo del mercado inmobiliario. Desarrollos urgentes como son la vivienda asequible o edificaciones sostenibles, pueden encontrar en el financiamiento colectivo la respuesta a sus necesidades de capital. Por supuesto, es clave investigar para seleccionar plataformas confiables y reguladas que garanticen el logro del objetivo con total satisfacción entre todas las partes involucradas.
