Descubre el mayor potencial de tus propiedades con el mejor método — Fase 2/4

En el articulo anterior hablamos de la fase 1 de la metodología para determinar el potencial de tu propiedad a la que llamamos Highest Potential Use — HPU. Este proceso es fundamental para tomar decisiones mas acertadas en relación con el destino de cualquier inmueble. Hoy mas que nunca con procesos que combinan modelos tradicionales con herramientas nuevas se puede llegar a resultados mas precisos.

A continuación, exploraremos la fase 2 de la metodología HPU.

Esta metodología consta de (4) cuatro fases principales:

1. Análisis de fundamentación.
2. Determinación de uso y valoración predictiva.
3. Conceptualización y modelos financieros.
4. Validación y estrategia de salida.

FASE 2: DETERMINACIÓN DE USO Y VALORACIÓN PREDICTIVA

Una vez que analizamos los resultados de la fase 1 en donde revisamos las bases de una propiedad mediante el análisis del contexto, normativa, oferta y demanda entre otros, identificamos oportunidades estratégicas de la dirección que puede tomar nuestro proyecto potencial. Este primer paso nos ayuda que las decisiones que tomemos de inversión y desarrollo estén respaldadas por datos precisos y herramientas tecnológicas.

Ahora bien en la fase 2 de Determinación de uso y valoración predictiva vamos a evaluar dos métodos para determinar posibles usos que puede tener la propiedad en estudio y realizar proyecciones de su valor en función de diferentes escenarios y una introducción al método de valoración predictiva.

1. Analisis Comparativo de Mercado (Market Approach)

Este método constituye la base fundamental para entender el contexto en el que existe cualquier propiedad. Toma en cuenta analizar transacciones recientes de propiedades comparables pero el verdadero enfoque esta en observar la dinámica del mercado para descubrir las oportunidades que representan los valores en una zona determinada.

Empezamos con un estudio detallado de propiedades comparables, examinando no solo los precios de venta o renta, sino también los patrones de absorción de los inventarios ofertados, velocidad de comercialización y características, factores críticos que han definido el éxito o fracaso de desarrollos similares. Este ejercicio se complementa con un análisis profundo de la demanda potencial, en donde analizamos tendencias demográficas, cambios en las preferencias de los clientes potenciales y necesidades que no han sido satisfechas en el mercado.

De igual manera se evalúan los cambios socio-demográficos y proyecciones futuras que puedan tener un impacto segun los planes de desarrollo para la ubicación propiamente.

2. Modelo de Evaluación Financiera (Income & Cost Approach)

El análisis de viabilidad económica representa un segundo escenario fundamental para determinar el uso óptimo de una propiedad. Este análisis se basa en la creación de valor a lo largo del tiempo y no solo en revisar cálculos simples estimados de ingresos y costos.

Un modelo financiero robusto debe contemplar múltiples escenarios, con diferentes usos potenciales y sus respectivas proyecciones de rentabilidad. Se analizan los costos de desarrollo, operación y mantenimiento al detalle, incluyendo no solo los costos de construcción, sino también costos que nos son tan visibles como permisos, tiempos de gestión y contingencias potenciales.

Las métricas financieras tradicionales como la tasa interna de retorno — TIR y el valor presente neto — VPN se complementan con análisis de sensibilidad y comparativas de mercado para proporcionar una visión completa del potencial económico de cada alternativa de desarrollo.

Con una comparativa de la rentabilidad por cada activo potencial se puede tener una visión que nos permita identificar la determinación del uso óptimo de la propiedad.

A continuación veamos como se construye un modelo financiero.

Construcción de un Modelo Financiero Multi-Escenario

Cuando construimos el modelo financiero debemos contemplar múltiples escenarios de desarrollo, cada uno con su propia proyección de ingresos, costos y rentabilidad esperada.

Se analizan distintos componentes, por ejemplo:

✅ Uso residencial (vivienda en venta, multifamily, co-living).

✅ Uso comercial o industrial (retail, logística, oficinas híbridas).

✅ Usos mixtos (combinación de vivienda, oficinas y comercio).

• Horizonte de inversión: Se proyectan ingresos y costos a 5, 7 y 10 años para determinar el mejor retorno a mediano o largo plazo.

• Escenarios de riesgo: Se modelan variaciones factores de impacto como pueden ser: tasas de ocupación, crecimiento de rentas y ritmos de absorción.

Al final la idea es contar con una comparación detallada entre los diferentes usos potenciales, basada en su proyección financiera y la sensibilidad a riesgos del mercado y desarrollo principalmente.

Recomendaciones

Más allá de los costos visibles de construcción, se deben considerar los gastos indirectos y contingencias que pueden afectar la rentabilidad del proyecto, como pueden ser el tiempo en la obtención de permisos y factibilidades, retrasos en licencias, variación en los costos de financiamiento y capital de trabajo, y contribuciones por introducción o mantenimiento de infraestructura.

Un desglose preciso y realista de todos los costos del proyecto, permite una comparación justa entre los distintos usos.

Análisis de Rentabilidad: Métricas Financieras y Análisis de Sensibilidad

Una vez determinados los costos y proyecciones de ingresos, se calculan las métricas financieras clave para evaluar la viabilidad de cada uso. Las principales son:

1. Tasa Interna de Retorno (TIR)

Esta tasa mide la rentabilidad anual del proyecto y se compara con el costo de capital para evaluar si el desarrollo es atractivo para llevarlo a cabo.

• Fórmula:

0 = -I₀ + Σ (FNt / (1 + TIR)ᵗ)

Donde:

• I₀ = Inversión inicial
• FNt = Flujo neto en el período t
• t = Período de tiempo
• TIR = Tasa que queremos encontrar

2. Valor Presente Neto (VPN)

En simples terminos el VPN nos muestra si la inversión generará valor positivo después de descontar los costos de capital.

Fórmula:

• VPN = -I₀ + Σ (FNt / (1 + r)ᵗ)
• Donde:
• I₀ = Inversión inicial
• FNt = Flujo neto en el período t
• r = Tasa de descuento
• t = Período de tiempo

• Si VPN > 0, el proyecto es viable.

Resultados

Al final se utiliza un ranking de aquellos componentes con mejor rendimiento financiero basado en datos objetivos y simulaciones de mercado.

Recomendaciones

Es importante hacer simulaciones de escenarios y de riesgos por medio de análisis de sensibilidad. Dado que el mercado inmobiliario está expuesto a fluctuaciones económicas, cambios en demanda y costos imprevistos, es crucial modelar escenarios de riesgo.

Algunos escenarios pueden ser:

• Tasas de interés y financiamiento: ¿Qué pasa si sube la tasa de referencia del Banco Central?

• Ajustes en precios de renta o venta: ¿Cómo afecta una caída del 10% en la demanda?

• Incremento en costos de construcción: ¿Cómo cambian nuestro margen y resultados si los materiales suben en un 10% a lo proyectado?

Al final de estos ejercicios debemos poder:

1. Comparar la rentabilidad esperada de diferentes usos.
2. Realizar escenarios con variación en costos y gastos relevantes.
3. Calcular métricas clave como TIR, VPN.
4. Simular escenarios de riesgo para tomar decisiones estratégicas.

Con esto podemos tomar decisiones mas acertadas basadas en datos cuantificables y no solo en suposiciones, llegando a un uso del suelo optimo con el mejor balance entre rentabilidad y riesgo.

3. Valoración Predictiva

La valoración predictiva aplicada a inmuebles es un proceso mas elaborado que se beneficia enormemente de la ayuda de tecnologías avanzadas y metodologías cuantitativas.Este proceso puede estructurarse en varias fases clave:

1. Recolección y Consolidación de Datos

• Datos históricos de transacciones: información sobre precios de venta, rentas, características físicas (área, estado de conservación, año de construcción) y ubicación.
• Datos del mercado y macroeconómicos: Indicadores económicos (inflación, tasas de interés, crecimiento del PIB) y tendencias específicas del mercado inmobiliario local.
• Datos geoespaciales y de infraestructura: Información sobre zonas de desarrollo, accesibilidad, servicios públicos y conectividad, que en mercados latinoamericanos pueden ser especialmente relevantes.
• Datos de comportamiento del consumidor y demanda: Integración de datos de búsqueda en línea, redes sociales y plataformas de PropTech para identificar tendencias emergentes.

2. Procesamiento y Limpieza de Datos

• Normalización y depuración de los datasets para garantizar consistencia, especialmente importante en mercados con fuentes de información heterogéneas.
• Uso de técnicas de limpieza de datos para rellenar campos vacíos y algoritmos de detección de outliers que puedan distorsionar el análisis.

3. Modelado Predictivo y Técnicas Analíticas

Modelos estadísticos y de machine learning:

A. Regresión lineal y regresión múltiple: Como punto de partida para identificar relaciones básicas entre variables.

En el contexto inmobiliario, la regresión lineal puede utilizarse para:

• Valorar Propiedades: Estimar el precio de un inmueble basándose en variables como la ubicación, área construida, número de habitaciones, baños, cochera, entre otros.
• Análisis de Tendencias: Evaluar cómo ciertos factores del mercado (por ejemplo, tasas de interés o indicadores macroeconómicos) afectan los precios de las propiedades.
• Predicción: Realizar proyecciones de valores futuros de inmuebles al incorporar variables que evolucionan en el tiempo.

B. Modelos basados en series temporales:

Los modelos basados en series temporales son herramientas esenciales para anticipar las tendencias y comportamientos futuros del mercado inmobiliario. Su aplicación en la valoración de inmuebles, especialmente en mercados volátiles como algunos de América Latina, permite una planificación estratégica más informada y precisa.

La integración de estos modelos con técnicas de machine learning y análisis multivariado puede potenciar aún más su capacidad predictiva, proporcionando resultados clave para la toma de decisiones a nivel empresarial y de inversión.

Una valoración predictiva efectiva requiere de un enfoque multidisciplinario que combine la ingeniería de datos, técnicas avanzadas de análisis y una comprensión profunda del mercado inmobiliario local y regional. El éxito se mide no solo por la precisión de las predicciones sino también por la capacidad del sistema para adaptarse y escalar en entornos dinámicos, facilitando la toma de decisiones estratégicas a nivel corporativo y promoviendo la innovación en el sector PropTech.

Escríbeme o agenda una plática conmigo en carlosrousseau.me y exploremos juntos las mejores oportunidades para potenciar tu activo inmobiliario. 🚀