Descubre el mayor potencial de tus propiedades con el mejor método — Fase 1/4

by Digital Buggu

Metodología para determinar el potencial de tu propiedad mediante un Highest Potential Use (HPU)

La determinación del Highest Potential Use (HPU) es un proceso fundamental para evaluar el verdadero potencial de un terreno o propiedad inmobiliaria. A través de un enfoque optimizado que combina big data, inteligencia artificial (IA), modelos financieros y diseño generativo, es posible identificar el uso más rentable y viable del activo, alineado con las tendencias del mercado y criterios de sostenibilidad. En este artículo, exploraremos en detalle la Fase 1 de esta metodología.

Esta metodología consta de (4) cuatro fases principales:

1. Análisis de fundamentación.
2. Determinación de uso y valoración predictiva.
3. Conceptualización y modelos financieros.
4. Validación y estrategia de salida.

FASE 1: ANÁLISIS DE FUNDAMENTACIÓN

1.1. Recopilación y análisis de datos del terreno.

Datos geoespaciales

Sistema de Información Geográfica — SIG y mapas satelitales para identificar la ubicación, la accesibilidad y la conexión a la infraestructura existente.

Normativa urbanística

Primero necesitas identificar la ubicación exacta y obtener los datos catastrales básicos como la clave catastral, superficie y medidas del terreno. Con esta información, debes conseguir un certificado de uso de suelo o consultar los planes de desarrollo urbano vigentes para conocer la zonificación aplicable.

Una vez identificada la zonificación, podrás determinar los parámetros urbanísticos clave como el uso de suelo permitido, el Coeficiente de Ocupación del Suelo (COS), el Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS), la altura máxima permitida y las restricciones de construcción. También es importante verificar si existen condicionantes especiales como zonas de riesgo, áreas de conservación o restricciones por infraestructura.

Finalmente, es recomendable validar la factibilidad de servicios básicos (agua, luz, drenaje) y consultar con las autoridades correspondientes para confirmar la interpretación de la normativa y obtener los dictámenes necesarios. Todo esto te dará una imagen clara del potencial constructivo del predio y las restricciones que deberás considerar para su desarrollo.

Histórico de precios y transacciones

Para obtener un histórico de precios y transacciones inmobiliarias, puedes consultar fuentes oficiales como el INEGI, el Registro Público de la Propiedad y el Catastro, que proporcionan datos sobre valores y tendencias del mercado, así como registros de transacciones oficiales. También las plataformas en línea, los bancos y notarías pueden ofrecer información valiosa sobre valuaciones y operaciones históricas.

Complementariamente, es útil recurrir a fuentes de mercado como los principales portales inmobiliarios (Propiedades.com, Inmuebles24, Lamudi), que mantienen históricos de listings, así como empresas especializadas en datos inmobiliarios como Tinsa o Softec, que realizan estudios de mercado detallados. Las asociaciones de profesionales inmobiliarios como AMPI también suelen tener reportes de mercado útiles.

Para obtener datos más precisos, es recomendable combinar varias de estas fuentes, enfocándose en transacciones cerradas más que en precios de oferta, y considerando factores como inflación y cambios en el entorno para ajustar los datos históricos. Es importante verificar que los datos sean comparables en términos de características, ubicación y tipo de propiedad.

Factores ambientales

Para evaluar los factores ambientales de una propiedad, debes considerar tres aspectos fundamentales:

Primero, analiza los riesgos naturales del sitio consultando mapas de riesgo oficiales y estudios geológicos para identificar potenciales amenazas como inundaciones, deslizamientos, actividad sísmica o suelos inestables. También es importante verificar la calidad del aire, niveles de ruido, exposición solar y dirección de vientos dominantes que pueden afectar el confort de la propiedad.

Segundo, evalúa el impacto ambiental del entorno construido cercano, como la presencia de industrias contaminantes, rellenos sanitarios, líneas de alta tensión o fuentes de contaminación. Revisa también la infraestructura verde disponible como parques, áreas verdes y arbolado, así como el acceso a servicios básicos sustentables. Verifica si existen pasivos ambientales o contaminación histórica del suelo que pudiera afectar el predio.

Finalmente, considera aspectos de sustentabilidad y eficiencia como la orientación del edificio (en su caso), potencial de ventilación e iluminación natural, oportunidades para implementar sistemas de energía renovable o captación de agua pluvial, y la existencia de certificaciones ambientales. Es recomendable consultar con expertos ambientales y obtener los estudios técnicos necesarios según la normativa local.

1.2. Uso de Machine Learning para Predecir la Oferta y Demanda

by DALL-E

Un paso clave para determinar el mayor potencial de un activo inmobiliario, es entender la oferta y demanda futura para un determinado clase de activo. Aquí es donde machine learning nos ayuda a identificar patrones y hacer predicciones más precisas.

La demanda se puede predecir con modelos que analizan datos como absorción histórica, búsquedas online, crecimiento poblacional y factores macroeconómicos. Algoritmos como regresión lineal, XGBoost o redes neuronales que procesan información a través de conexiones matemáticas, detectando patrones ocultos y permitiendo estimar cuánta gente buscará un determinado tipo de inmueble en el futuro.

Por otro lado, la oferta se puede proyectar usando modelos de series temporales como ARIMA, modelo estadístico que analiza tendencias pasadas para hacer predicciones futuras o Prophet de Facebook, que es un modelo más flexible que ARIMA y está diseñado para manejar datos con tendencias estacionales (como la fluctuación de ventas inmobiliarias a lo largo del año). Estos analizan el pipeline de nuevos desarrollos, permisos de construcción y tendencias de financiamiento para prever cuántas propiedades similares estarán disponibles en el mercado.

Combinando ambos modelos, podemos hacer un matching oferta-demanda, identificando el mejor uso para un activo, su potencial de rentabilidad y si hay una oportunidad real en el mercado. Por ejemplo, si estamos evaluando un terreno para un uso de oficinas en alguna ciudad en particular, podemos usar machine learning para analizar la absorción de metros cuadrados en los últimos años, las tasas de ocupación y el pipeline de nuevos proyectos. Si el modelo indica que habrá más demanda que oferta en cinco años, es una buena señal para desarrollar.

Otro método utilizado es el K-Means Clustering que es una técnica de segmentación que agrupa datos según similitudes, permitiendo clasificar áreas por patrones de demanda y características del mercado. Su proceso implica definir el número de grupos, asignar datos a cada uno y ajustarlos iterativamente hasta lograr la mejor clasificación. En bienes raíces, esta metodología optimiza el uso del suelo al identificar agrupaciones naturales en los datos inmobiliarios.

Análisis de Patrones de Consumo con Redes Neuronales para Identificar Preferencias Inmobiliarias

El uso de redes neuronales en el análisis de patrones de consumo permite detectar preferencias y tendencias en el mercado inmobiliario con un nivel de precisión superior al de los métodos tradicionales. Al procesar grandes volúmenes de datos de búsquedas en línea, historial de compras, interacciones en plataformas de PropTech y métricas socioeconómicas, estos modelos pueden identificar qué tipo de activos tienen mayor demanda para diferentes segmentos de clientes. Por ejemplo, una red neuronal puede analizar los datos de usuarios que buscan vivienda en una ciudad y descubrir que ciertos perfiles prefieren departamentos con amenidades compartidas en zonas céntricas, mientras que otros buscan casas en las afueras de la ciudad con mayor espacio y privacidad.

Este enfoque permite anticipar tendencias y optimizar la oferta inmobiliaria. Un desarrollador puede entrenar una red neuronal con datos de ventas y comportamiento de clientes para predecir qué tipo de vivienda tendrá mayor aceptación en un nuevo proyecto, ajustando características como distribución, precio y ubicación. Además, este análisis ayuda a personalizar estrategias de marketing, recomendando activos a potenciales compradores según sus preferencias implícitas, mejorando la conversión y la experiencia del usuario en el proceso de compra o renta.

1.3. Evaluación de movilidad y accesibilidad.

La movilidad y accesibilidad son factores clave en el valor de un activo inmobiliario. Un proyecto bien conectado con vías principales, transporte público y polos de desarrollo tendrá una mayor demanda y potencial de crecimiento. Para evaluar estos factores, utilizamos un enfoque basado en análisis de redes de accesibilidad y proximidad a zonas estratégicas, integrados en un modelo que define el HPS — High Potential Score.

Análisis de redes de accesibilidad

Este análisis mide cómo el tráfico y la infraestructura de transporte afectan la conectividad del activo. Se evalúan elementos como:

• Fluidez del tráfico en horas pico y acceso a vías rápidas.
• Disponibilidad de transporte público (metro, autobuses, ciclovías).
• Tiempo de desplazamiento hacia centros laborales, comerciales y educativos.

Si un inmueble tiene un acceso limitado o congestión frecuente, su atractivo puede disminuir. En cambio, si cuenta con múltiples opciones de transporte y buena conectividad, su potencial de valorización aumenta.

Proximidad a polos de desarrollo y zonas de crecimiento

La cercanía a centros urbanos dinámicos, distritos financieros o zonas de expansión impacta directamente en la demanda de un activo. Se deben analizar variables relevantes como:

• Proyectos de infraestructura cercanos (nuevas carreteras, líneas del metro, trenes, aeropuertos).
• Tendencias de expansión urbana, como el crecimiento de la mancha urbana o la llegada de nuevas empresas.
• Plusvalía histórica en la zona y su proyección futura.

Un activo ubicado en una zona con alto crecimiento y desarrollo tendrá mayor potencial de apreciación y una demanda sostenida en el tiempo.

Fórmula High Potential Score (HPS): Maximizar el Uso Óptimo del Suelo

Para evaluar el mayor y mejor uso de un activo, combinamos estos factores en la fórmula:

HPS = f(Accesibilidad, Valor Residual, Absorción del Mercado, Regulación Urbana)

• Accesibilidad: Medida en términos de conectividad y facilidad de desplazamiento.
• Valor Residual: Cuánto vale el activo después de restar costos de desarrollo y operación.
• Absorción del Mercado: Velocidad a la que el mercado puede absorber nuevos proyectos en la zona.
• Regulación Urbana: Restricciones y normativas que pueden limitar o potenciar el desarrollo.

Conclusión

La Fase 1 de esta metodología establece las bases para determinar el mayor potencial de un activo inmobiliario. A través de un análisis integral que combina datos geoespaciales, normativa urbanística, históricos de precios, factores ambientales y modelos avanzados de machine learning, se logra una comprensión profunda del contexto del terreno. La integración de técnicas como predicción de oferta y demanda, análisis de patrones de consumo y evaluación de accesibilidad y movilidad permite identificar oportunidades estratégicas y minimizar riesgos.

Este primer paso es crucial para garantizar que las decisiones de inversión y desarrollo estén respaldadas por datos precisos y herramientas tecnológicas de vanguardia. En la siguiente fase (2), exploraremos cómo transformar este conocimiento en un modelo predictivo de uso óptimo y valoración de activos, maximizando el retorno y alineando cada proyecto con las tendencias del mercado y la sostenibilidad. 🚀

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