El impacto de la inflación en el real estate
La inflación en el mercado inmobiliario no es nueva. Ya la vivimos en la crisis financiera del 2008, que tuvo consecuencias globales 🌎.
Nuevamente, estamos frente a ese ciclo tanto en los Estados Unidos como en otras de las grandes economías del planeta. Una inflación globalizada despierta las dudas sobre dónde y cómo invertir para generar la mayor rentabilidad y proteger nuestro patrimonio.
Sin embargo, el Real Estate ha sido visto tradicionalmente como un sector atractivo para el inversionista, desde el individual hasta el institucional. Y aunque es una industria valorada como estable, también tiene sus riesgos. Todo parte de que la inversión inmobiliaria es un juego de grandes capitales, el resultado puede ser igual de grandioso o catastrófico, si no hay una buena decisión de por medio. Eso aplica tanto para el que invierte en su vivienda personal, como al que invierte en unidades para rentar.
Quien hoy está comprando, vendiendo o invirtiendo en bienes raíces está sintiendo las oleadas de la inflación. ¿Qué significa esto? Básicamente, hay una disminución del poder adquisitivo del dinero, frente al aumento en insumos y con ello los precios del producto inmobiliario.
Por supuesto, entender cómo impacta la inflación en el mercado inmobiliario depende del rol que juguemos dentro de la oferta y la demanda. Veamos caso por caso.
Visiones sobre la inflación en el mercado inmobiliario
El Desarrollador
El desarrollador tiene un gran desafío por delante. Los costos de las materias primas se han elevado, hay fallas en la mano de obra y queda por superar los retrasos que han dejado la pandemia y sucesos geopolíticos. Todos estos grandes promotores de esta etapa inflacionaria.
Hay que ser muy eficiente en el proceso constructivo para no salirse del presupuesto y entregar a tiempo. Es la vía para aprovechar la racha de los precios aun en ascenso. Existe todavía una demanda de unidades en el mercado por atender, con lo que las oportunidades son más que alentadoras, que quizá no dure mucho tiempo.
Si ya había escasez de viviendas antes de la pandemia, esta aceleró la alta demanda que vivimos. Muchos inquilinos entraron al mercado buscando vivienda propia, muchos buscan un espacio más amplio, con más áreas verdes en las afueras de la ciudad, mientras muchos propietarios se quedan dónde están y así se contrae la oferta de propiedades disponibles.
Con las tasas de interés subiendo, hay que aprovechar las opciones de financiamiento existentes porque con los precios estables o en descenso el retorno de la inversión luce muy prometedor para los compradores, sobre todo en negociaciones de preventa. Esto suele ser no positivo para quien inicie un proyecto nuevo, ya que tiene que lidiar con los altos costos de producción y el inventario actual.
El Comprador
El comprador vive un momento complejo de decisión. Muchos quieren comprar en un mercado con un inventario que se llena cada día de ofertas, pero con tasas de interés que continúan en ascenso.
Conseguir el inmueble que se necesita en ubicación, características y rango de precio no es fácil. Si se tiene el capital, es una gran oportunidad para hacer una oferta que resulte atractiva para el propietario y/o desarrollador. Hoy más que nunca es un mercado de compradores.
A su vez, el propietario quiere aprovechar la inflación en el mercado inmobiliario para lograr recuperar su capital o lograr una rentabilidad en su proyecto. La ventaja que puede aprovechar el comprador es que aún las tasas de interés son bajas en comparación a datos históricos, pero esto no será por mucho tiempo.
El comprador tiene que moverse con agilidad si quiere conseguir el inmueble que necesita, ya sea para vivir en él o como inversión.
Los Bancos
Los bancos centrales de México y Estados Unidos (Banco de México y la Reserva Federal de EEUU) tuvieron una temporada en la que el financiamiento gozó de bajas tasas de interés, como parte de un estímulo financiero para superar la pandemia. Sin embargo, esta etapa se esta terminando, lo que puede ser contraproducente para la inversión inmobiliaria.
No obstante, las tasas de interés todavía siguen siendo atractivas para aquellos que buscan un lugar donde vivir. Cada vez hay más soluciones financieras para la adquisición de vivienda, tanta en la banca tradicional como en las de base tecnológica (Fintech). La competencia en el mercado debe favorecer que haya una mejor oferta de productos inmobiliarios y financieros, lo que abre posibilidades para quien quiere invertir en inmuebles.
Los fideicomisos de inversión en bienes raíces (Fibras) son otra forma de invertir en México, aunque con resultados pobres. En momentos como los actuales, muchos inversionistas optan por vender sus certificados bursátiles en las Fibras para comprar acciones o bonos de empresas con mejor liquidez y retornos. Los costos de remodelación, de construcción o de adquisición están subiendo, frente a una renta que no sube en la misma proporción. De igual manera, al incrementarse las tasas de interés, el valor de los activos del portafolio se reduce.
¿Vale la pena invertir en activos inmobiliarios?
Sin duda siempre será una buena inversión. La inversión en activos inmobiliarios es un gran negocio, ya que a diferencia de los bonos tradicionales que generan flujos de efectivo fijos, los flujos de ingresos de los bienes raíces suelen aumentar con el tiempo, aunado a su plusvalía.
Así lo precisan los grandes como Blackstone y además recomiendan: “Dar prioridad a los activos con duraciones de arrendamiento más cortas en sectores con sólidos fundamentos de crecimiento subyacentes como oportunidad de restablecer regularmente las rentas a las tasas de mercado predominantes en un entorno inflacionario. Los hoteles o el modelo de rentas de corta estancia “short term” efectivamente tienen contratos de arrendamiento cortos. Otros sectores, como el residencial unifamiliar y el multifamiliar, también tienden a tener arrendamientos de menor duración. Ciertos activos con arrendamientos de mayor duración, como las propiedades industriales, netas de arrendamiento, a menudo incluyen escalas de alquileres contractuales para mitigar los riesgos inflacionarios”.
